中国养老地产实况 | 分布格局、发展现状与头号玩家

养老地产要从概念炒作回归到理性思考，从各种花式概念回归到老年生活服务载体的本质上来，回归到老年人的原始需求，即如何让人生下半场可以有更高质量生活的诉求上来。

1、分布格局

通过对近40家国内领先的养老地产开发商的全国近 150个项目的调研，绘制了优质养老地产项目的全国布局图。通过分析，我们可以看到目前我国养老地产主要分布在四个区域：京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈，形成 4个重要的养老地产集群，其他风景优美的宜老城市也有少量分布。

就服务而言，京津冀、长三角区域项目更为丰富，服务也更为多元化。就优质养老项目分布统计而言，京津冀以自持经营项目为主，珠三角项目以销售型项目为主，川渝为旅游养老项目为主。

这些优质养老项目中，约 50.5% 为体量小于 10 万平方米的项目，可见市场中仍是以中型养老地产项目为主，但也不乏建筑面积超过 150 万平方米的大盘项目：如京津冀最大项目燕达国际健康城为 180 万平方米;长三角的绿地孝贤岛 300 万平方米;孝贤坊 200 万平方米;广西北海的世纪爱项目为 261 万平方米。

虽然养老地产市场多数为小体量项目，但是在市场总供应体量中，50.24%的来自于大体量项目(建筑面积大于 150万平方米的项目)的供应。小体量项目(建筑面积小于 10万平方米的项目)虽然数量上占多数，但是整体只供应了市场总体量的 5.14%。

2、发展现状

通过对自持经营类养老地产项目的收费进行分析，我们了解到京津冀区域养老地产项目提供更为多样化的产品服务，与之对应的月均收费区间较广——从 2850元到30750元。整体京津冀市场月平均收费为8000元。相比于京津冀和其他区域，长三角区域的项目月平均收费空间相对较为集中，同时整体市场月平均收费居全国最高，达 8300 元。川渝区域由于优质项目较少，市场产品较为单一且多数集中于旅游类养老地产项目，因此自持经营类收费水平也较其他集群偏低。

整体市场来看，空置率普遍较高，分别在35%-45% 之间。养老产业属于非快速消费型产业，需要有耐心的培育期。一般养老院入住率要达到 75%-85% 才能盈亏平衡。但是较高空置率并不意味着城市过度建设或者供给过剩。因为整个养老产业还处于早期阶段，从消费市场来说，中国养老市场还未培养成熟的消费观念，多数人还没有对养老产业，比如照护式养老模式，形成有效的认知，由此很大一部分消费潜力还并未传导到养老市场。

我们也发现很多项目做的非常的不错， 高端项目相比于中低端项目入住率普遍较高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹会、上海亲和源、广州祈福护老公寓等入住率都是在 95% 以上。以远洋的椿萱茂项目为例，从2014 年远洋椿萱茂亦庄项目到 2016 年的青塔项目，老年人对于入住养老公寓的接受度明显提高。

整体优质销售类养老地产项目去化率普遍较高，平均在 80% 以上 , 其中去化率最高的是川渝区域，其次是珠三角区域。因为川渝区域和珠三角区域以高端旅游养老地产居多，这些高端地产去化率基本都非常高，也使得川渝区域养老房产去化率很高。

平均售价方面，销售类养老地产多处于城市周边郊区非中心区域，所以售价相对较低。而其中京津冀区域明显高于其他区域，其次是长三角，珠三角和川渝区域则相对较低。

3、头号玩家

目前，国内养老地产的主要参与者被分为三大类：一类是实力雄厚，经验丰富的房企，如万科、保利、复兴、绿地等；二是手握大量资金的保险机构：如国寿、康泰人寿、生命人寿等；三是寻求产业布局或收益项目的社会资本：如红杉、云峰、和谐等。2018年，各路玩家纷纷加大在养老地产的布局：

【泰康人寿】2018年5月31日，泰康之家“皖园” 坐落安徽合肥，本项目计划投资20亿元以上，用地面积约120亩，建筑面积约16万平方米，将打造安徽地区第一座具有标杆示范意义的国际医养社区。

【保利地产】2018年5月29日，银福苑颐养中心正式启用，标志着嘉善的健康养老事业走进了新的发展历程，嘉善的长者们如今有一个值得托付的养老之所。银福苑是按照适老化标准设计打造的专业养老服务机构，总占地面积44.6亩，项目规划设计建筑面积约4.45万平方米，总投资2.3亿元，由五栋独立建筑组成，拥有适老化客房476间，设计床位800张。

【雅戈尔】2018年5月24日，雅戈尔全资子公司雅戈尔置业控股有限公司在浙江省国有建设用地使用权网上交易系统举办的挂牌出让活动中，以7509.64万元的价格竞得宁波市海曙区集士港镇CX06-05-02g地块的国有建设用地使用权。此宗土地性质为医疗卫生用地，出让占地约8.13万㎡，容积率0.8-1.8，出让年限50年，投资强度≥2.1万元/平方米，投资额不低于17亿元。

【中南建设】2017年3月与济宁市签署《济宁市中西医结合医院任城区老年护养院政府和社会资本合作PPP项目合同》，总投资规模达6.66亿元。

【中弘股份】2017年4月分别以4.96亿元和6.6亿元竞得北京平谷区夏各庄镇的两宗A61机构养老设施用地。

【同仁堂】2017年5月北京同仁堂（集团）有限责任公司发布成立同仁堂养老产业基金，设立10亿元产业基金，同时启动同仁堂北京健康养老项目，标志着百年老字号同仁堂健康养老全国战略正式实施。

【南京新百】2017年6月拟以受让股权及增资方式入股南京禾康智慧养老产业有限公司，交易总价1.22亿人民币获得其51%的股权，进一步加快在居家养老服务领域的扩展。

【绿地集团】与【复星星堡】2017年6月合作签约养老项目落户佛山张槎未来城；同年7月绿地香港与澳洲养老服务集团ProvectusCare达成合作协议。

【华润集团】2017年8月总价10.46亿拿下南宁良庆区首宗养老地块；同月与沈阳市铁西区政府正式签署合作协议打造沈阳市养老及健康产业示范区。

以下梳理了近年养老地产领域的部分重要项目：

4、对于养老地产的思考

养老地产要从概念炒作回归到理性思考，从各种花式概念回归到老年生活服务载体的本质上来，回归到老年人的原始需求，即如何让人生下半场可以有更高质量生活的诉求上来。

回归到养老需求，更重要的还是要解决目标客群定位问题。回归需求，戳破养老地产概念泡沫，核心聚焦养老服务，从养老项目的概念卖点阶段真正回归综合养老服务解决方案的服务运营阶段，才是养老地产发展的一条破局之路。